Après avoir présenté son Plan stratégique du patrimoine (PSP) il y a quatre mois, le bailleur départemental affiche aujourd’hui de nouvelles ambitions pour la réhabilitation de son patrimoine.
Des ambitions revues à la hausse puisque ce ne sont pas moins de 2 000 logements supplémentaires qui feront l’objet d’une réhabilitation et d’une rénovation énergétique, soit un total de 22 000 logements, l’équivalent des deux tiers du parc immobilier HLM de 13 Habitat. « Dans les cinq prochaines années, nous aurons réhabilité 10 000 logements, soit près de la moitié de notre objectif », indique Frédéric Mignon, directeur du patrimoine de 13 Habitat. Dans la majorité des cas, les principaux travaux porteront sur l’isolation thermique des
façades par l’extérieur, la modernisation du système de chauffage et de la VMC, le remplacement des fenêtres par des châssis double vitrage, etc. 13 Habitat veut placer l’innovation au cœur de ces chantiers de rénovation énergétique. Selon les résidences concernées, il pourra y avoir, par exemple, la surélévation des bâtiments pour créer de nouveaux logements tout en réhabilitant les existants, en améliorant les équipements (installation d’ascenseurs), la création d’oasis, avec récupération des eaux pluviales pour alimenter les espaces verts, ou des eaux grises (cuisine, douche) pour l’arrosage. Des minicentrales de méthanisation des déchets pourront être installées, tout comme, en toiture, des mini-éoliennes et des panneaux photovoltaïques pour créer de l’énergie utilisée pour le fonctionnement des parties communes. Ou encore, des data centers de sociétés extérieures pourraient être implantés dans les caves ou autres locaux afin de récupérer la chaleur produit pour alimenter le réseau d’eau chaude sanitaire et le système de chauffage. « Toutes ces innovations vont nous permettre de réhabiliter en tenant compte des exigences environnementales et de développement durable et vont, à terme, générer des baisses de charges pour les locataires », ajoute Frédéric Mignon. En 2023 et 2024, 67 opérations de réhabilitation et/ou de rénovation énergétique
ont été ou vont être lancées, soit plus de 8 000 logements concernés. Pour chaque opération, la première étape est le lancement de l’appel d’offre pour désigner la maîtrise d’œuvre et l’architecte. Les travaux proprement dits débutent généralement 18 à 24 mois plus tard. Quant à la durée des travaux, elle est, en moyenne, selon la taille et les spécificités de la résidence, de deux à trois ans.
Jusqu’à 1 000 logements neufs par an
Du côté de la construction, l’objectif de 400 logements neufs par an devrait être rapidement dépassé, jusqu’à atteindre les 1 000 logements neufs annuels à moyen terme. « L’objectif initial de 400 logements neufs par an avait été fixé dans un contexte tendu, avec une difficulté pour obtenir des terrains et des permis de construire. Aujourd’hui, les maires visités ont envie de participer activement à notre effort de construction. D’où notre nouvel objectif de 1 000 logements neufs par an, qui est aussi la traduction de notre volonté de gagner
des parts de marché par rapport aux autres bailleurs sociaux », explique Jean- Louis Ervoes, directeur général de 13 Habitat.
Un PSP qui se veut ambitieux
« Notre PSP est encore plus ambitieux que ce que nous avions envisagé au départ. C’est la conséquence de notre stratégie qui fonctionne parfaitement. Nous avons renoué et renforcé les liens avec les maires pour en faire de véritables partenaires. Nous nous engageons auprès d’eux à rénover le patrimoine vieillissant que nous gérons dans leurs communes et eux nous mettent à disposition des terrains pour construire de nouveaux logements. Depuis mon arrivée à la tête de 13 Habitat, en octobre dernier, je ne cesse d’aller à leur rencontre, avec le directeur général et mes équipes, pour faire en sorte que notre PSP soit aussi le leur. C’est grâce à eux que nous arriverons à rattraper le temps perdu par le passé en matière de réhabilitation et de construction, et ce au bénéfice de tous nos locataires dont je veux améliorer par-dessus tout le cadre de vie », insiste Nora Preziosi, présidente de 13 Habitat.
Rappelons que, initialement, ce PSP était de 4 milliards d’euros sur 18 ans (2023-2040), dont 2,4 milliards d’euros pour la réhabilitation et la rénovation énergétique de 20 000 logements, en priorité les logements anciens les plus énergivores, et de 1,6 milliard d’euros pour la production de 400 logements neufs par an à partir de 2026. L’effet direct de ces prévisions revues à la hausse est que l’investissement prévu, de quatre milliards d’euros, sera lui-aussi largement dépassé. Les moyens de financement restent cependant inchangés : les réserves financières de l’Office ; les subventions et les emprunts ; les dégrèvements de la taxe foncière ; la vente d’une partie du patrimoine ; les nouveaux loyers générés par les nouveaux logements ; une politique optimisée des loyers, avec augmentation annuelle liée à l’indice de révision des loyers.
Martine Debette
