Le marché immobilier en recul en 2024 semble se redresser doucement cette année dans les Bouches-du-Rhône comme au niveau national. La reprise reste néanmoins timide.
L’immobilier semble repartir en 2025. Le secteur a été fortement impacté en 5 ans : « Le repli très net de l’activité depuis 2020 affecte autant la production de logements neufs autant que le marché locatif. Cela favorise le maintien de prix hauts, prive les acteurs du bâtiment d’activité, propulse le nombre de demandeurs de logements sociaux et emporte son lot de licenciements », a synthétisé Grégoire Charpentier, président de l’OIP (Observatoire Immobilier de Provence), lors de la présentation publique du baromètre de l’immobilier dans les Bouches-du-Rhône, mi-novembre. La pénurie de logements freine aussi l’installation de nouveaux habitants, d’étudiants et d’entreprises. Or, a rappelé le président de l’OIP : « Les recettes fiscales induites par le logement sont plus de deux fois supérieures aux aides que verse l’État », estimant que le secteur immobilier reste aussi un facteur de développement économique et social.
Les stocks de logements neufs ont fondu
L’offre de logements neufs est légèrement repartie en début d’année, malgré tout elle est 4 fois moins élevée qu’en 2021 et les stocks sont désormais au plus bas. « Nous avions un objectif de 11 000 logements par an, sachant qu’un marché est équilibré lorsqu’il y a environ 18 mois de stocks », précise Arnaud Bastide FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) de Provence, or il ne reste qu’un peu moins de 2000 logements vacants dans le département, soit moins de 6 mois de stock. « Sans la production de logements neufs, le marché de la location va continuer à se tarir », a déploré le président de l’OIP.
Conjoncture encourageante mais fragile
Pourtant, depuis fin 2024, les mises en vente progressent : +17 % de logements neufs et +9,3 % sur les logements existants. « Nous commençons à avoir des signaux positifs : la délivrance des crédits est en hausse, du fait de la décrue des taux d’intérêt », assure le président de l’OIP, même si les taux ne reviendront pas à leur niveau d’avant COVID, prévient-il. Sur le premier semestre 2025, le département a enregistré environ 26 000 ventes, une reprise plus marquée qu’au niveau régional ou national, et ce, malgré l’arrêt de plusieurs dispositifs d’État qui ont freiné le nombre d’acquisitions, notamment chez les primoaccédants.
Relancer la chaîne du logement
Les professionnels de l’immobilier veulent encourager la reprise et avancent diverses mesures, comme de revoir la fiscalité locale pour encourager les maires à produire, réformer les modalités de prêt immobilier qui pourraient devenir portables ou transférables, améliorer les aides accordées aux primo-accédants ou encore accélérer la mixité des usages dans les zones commerciales. Mais il faudra sans doute attendre le second semestre 2026, après les élections municipales, pour voir de nouveaux projets se dessiner.
Prix et attractivité disparates
En 2025, près de la moitié, des ventes ont été conclues sur Marseille, ou le prix médian atteint 3 311 €/m², soit 1000 euros de plus qu’en 2015. C’est pourtant l’une des meilleures options dans le département.
Miramas, Marignane, Istres, Châteaurenard ou Port-de-Bouc restent sous la barre de 3 000 €/m². Aix-en-Provence reste, pour sa part, la ville la plus chère du département (5 187 €/m²), suivie d’Allauch, très convoitée ces dernières années, et dont les prix ont fortement grimpé depuis 2019 (4 581 €/m²).
Séverine Krikorian